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二手房猫腻多 买卖需多留心
连云港房产网 http://www.lygfc.com 日期:2015/8/22 18:49:34 来源:

目前,主城区的一手新房越来越少,想在城区置业的购房者,自然把目标集中在了二手小区上。

  7月31日,本报楼市周刊关注了一起中介搅黄买家购买二手房的新闻,受到众多读者关注,有读者感慨,现在主城区一手房可选择性少,没想到买套二手房也这么坎坷。

  在二手房交易中,买卖双方如果没有处理好一些细节问题,很可能会遇到一些麻烦,甚至导致经济损失。对于选购二手房的市民,记者采访了律师、资深中介以及相关部门,为购房者总结了二手房买卖中应该注意的四类事项,给予提醒。

  资金安全最重要

  就东莞市区而言,一套100平方米的二手房,往往接近百万元的总价,这几乎是人生中花费最大的一宗商品了,在如此高价的商品中,最需要注意的便是资金的风险。

  广东沃金律师事务所邓云龙律师提醒购房者,房管部门就二手房交易资金有明文规定,中介机构除中介费外,不能代收任何交易楼款。房款的支付对象一定是买方,并且交易时必须卖方在场,中介若提出以某种理由要求收取买方房款,买方要提高警惕,这或是诈骗的开始。

  中介资质要提前了解

  买二手房前,找中介公司也要留个心眼。东莞市房管局相关工作人员表示,合法经营的房地产经纪机构应该具备以下三个条件。首先是,具有工商营业执照,并且经营范围包括房地产经纪或房地产中介业务;其次是,取得市房产管理局颁发的《房地产经纪机构备案证书》;此外,从事经纪活动的房地产经纪人应取得《房地产经纪人员业务培训证书》并且佩戴由市房产管理局颁发的《房地产经纪人上岗证》。

  在买卖交易过程中,交易双方可要求所委托的房地产经纪机构及其从业人员提供上述材料进行验证或咨询东莞市房产管理局房产市场科,亦可咨询东莞市房地产中介协会。

  对于知名度不大的二手中介,记者建议购房者到东莞房管局官网输入中介名称查询,该网站可查询到该中介近期的成交量等等数据,购房者可通过此数据来判断中介是否靠谱。

  查清产权与实物

  对于购房者而言,找到“心水”房源之后,查清确认房产的产权是首要工作。购房者首先要检验房产证的真伪与实际物业地址是否吻合。当然,还要核对房屋产权证上的所有人姓名是否与房主身份证一致,并且细看屋主本人长相是否与其身份证上的照片相符。

  其次,由于二手房的产权性质复杂,比如有些房产可能存在抵押等债务问题,因此对于房屋的隐形问题购房者应给予足够的重视。

  此外,实地看房时要看房子的面积、结构、装修、物业管理和市政配套,如水、电、煤气、有线电视等。购买前了解得越细致,入住后的麻烦越少,而实际情况如何最好在合同上或补充协议中明确登记,由买卖双方认可签字,以最大限度保障买方的利益。

  重要细节应在合同中明确

  邓云龙律师告诉记者,他接触过不少二手房买卖的纠纷,但不少二手房交易的纠纷都发生交易过程的一些细节上,他介绍,由于二手房涉及的事项比较复杂而且不同楼房、不同购房者情况不一,他建议,在二手房买卖的过程中为了避免纠纷,应该在合同中明确各个事项。

  比如,过户和交楼的时间要明确,对于买房人来说,最在乎的莫过于什么时间房屋最终能过户到买方的名下。因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一,买方应慎重地签订准确的时限。如果遇到卖方需提前还款以向银行“赎楼”,这部分资金由谁来出资,也要在合同中约定。此外,若是卖方违约,其相关责任以及因此给买方造成的经济损失也需在合同里写明。

  此外,邓云龙律师提醒购房者,二手房交易过程中的所有相关资料、单据和合同必须保留原件,一旦发生纠纷时可在维权过程中出示对买方有利的证据。

  交了定金中介费

  才发现少算9万的税费

  个人所得税,这是二手房交易中,不可忽视的一笔费用,少则为零,多则可达数十万元,不少二手房买家在交付定金时并没有考虑到这笔税费的金额大小,等到交易时才发现还得多交数万元,才后悔不已。

  陈先生今年就为自己的疏忽付出了9万元的现金代价。4月份,他看中东骏豪苑一套一期的3房,谈妥125万元成交后,陈先生交付了5万元定金以及近4万元中介费。不料到了后面才发现,卖家这套房子的原购买总价为50万元左右,而中介又告知他这套房源至少要95万元评估价才能通过审批,也就是说,这其中产生了9万元的个人所得税。这让陈先生吃了一惊,一套125万元的房子,加上契税中介费担保费已经接近8万元了,现在又要再加9万元,这让他觉得非常不划算,但中介费及5万元定金双方都不肯退,陈先生只能四处凑钱,才找齐了购房款。陈先生说,都怪自己没算清,害自己买了一套比市场价都要高的房子。

  提醒:随着社会发展,东莞的房价也在不断攀升。记者了解到,主城区不少成熟楼盘当年的成交价在四千元左右,目前却早已攀升到了万字头。建议购房者在选择一套房源时,提前向中介或者买家了解房源此前的购买价,是否能提供贷款利息,装修发票等,这些花费都可以用来抵个税。周素琼

  房子未过户买家就供楼

  业主却毁约了

  近日,购房者小李遇到这样的烦心事,今年3月份,他在凤岗看中了一套二手毛坯房,总价100万元,面积约105㎡。当他已经开始还房贷时,一手业主却反悔了,不肯卖房了。这时候的小李不知道如何是好,房屋未过户,他已经在供楼,关于卖不卖,目前双方还在协调过程中。“最坏的打算是走法律程序”,小李说,“不过还是希望能顺利完成交易。”

  原来,在今年4月份,他在中介公司的牵头下和一手业主签订了二手房买卖合同后,小李积极地准备资料去申请房贷,以早日收楼。同时,一手业主的房屋由于还在贷款中,需先从银行赎楼方能过户给小李,此过程约需要2个月。

  5月份,银行给他下达了同贷书,并且通知小李,“6月3日起开始供楼。”

  小李觉得很奇怪,当他问中介为何“房屋还没过户我就供楼”的疑问时,中介人员淡定地表示,“这很正常,我们之前也遇到过这类情况,一切都走流程,估计6月底之前也能过户了。”

  然而,在6月底,中介人员却告诉小李,“现在卖家不肯卖了。他让我跟你协商,看如何处理。”

  小李听了瞬间感到无奈,“我都已经还房屋贷款了,业主却不卖房了!这咋整这几个月的时间,凤岗房价都上涨了不少,这其中的损失谁来赔偿”小李说,目前他正在走法律程序,希望维护自身的合法权益。

  提醒:现在二手房交易流程拉长,有可能出现房子还没过户却要供楼的情况,是怎么回事买家又要如何避免上述的这种情况呢

  二手房交易中,业主的房屋大多处于银行抵押状态,而解除抵押是过户交易的前提。这样一来,交易流程变得更长,一旦遇到业主毁约,或者交易房产涉及案件纠纷需查封,或者如有些购买者因购房资格问题、相关材料问题等过不了户,那么买方就要在没有拿到房产的情况下,还要履行和银行的按揭贷款合同开始供楼,风险极大。广东沃金律师事务所邓云龙律师称,已遇过此类纠纷案件,提醒购房者要把这些交易流程的细节体现到合同上。

  不同中介不同报价

  一套房源报价差7万

  找过不同中介看二手房的购房者多少会了解,同一套房源,不同中介可能会告诉买家不同的放盘价。钟先生最近就遇到这样的事。

  在南城金域中央看中的一套大三房,第一家中介给他报价145万,当他觉得有点超出他预算后,便换了一家中介去咨询是否有新房源时,第二家中介的人员也提到了钟先生刚看过的房源,并表示放盘价142万。

  钟先生最开始还觉得纳闷,难道不同中介还有不同的放盘价为了验证他的想法,他再跑了3家中介询问,没想到报价从138万到145万元之间,大家的价格还都不一样。至于这套房源卖家的真正放盘价,钟先生不得而知。

  于是,钟先生选择了一家报价138万元的中介表明购买意向,并希望能见面约谈。

  第二天,钟先生跟卖家以及中介在放盘的房源中见面,刚避开中介时,钟先生就问卖家这套房子的价格,没想到卖家却说,关于价格要问中介。钟先生非常纳闷,自己卖的房子多少价位还不能直说吗经过这一事,钟先生觉得一定是中介跟卖家一起来联合卖高价,就放弃了购买。

  提醒:邓云龙律师介绍,不同中介不同报价的案例非常常见,不少中介通过此途径来吃差价。他提醒,如果卖家为防止中介吃差价,可以在委托书中明确服务费和差价的问题,比如多卖出的部分是否作为中介所得,或是让中介收取一定提成;而对于买方来说,应到多个中介询价,看房时最好能与卖方见面,以了解所交易的价格是卖方的售价还是中介从中抬价,亲自谈妥成交价,并且当面签约。周素琼

  谢小姐是第一次卖房,为了方便卖房,她把钥匙放在小区附近的家嘉中介公司。4月份的时候,家嘉公司的工作人员陈某打电话告诉她,有客户看中了她的房子。5月初,陈某带着谢小姐与买家签“二手房买卖协议”。陈某却把谢小姐和买家带去了另外一家名为好房子中介公司办理相关手续。

  原来,买家为了节省中介费,与陈某商量好了去第二家中介公司交易,所谓的“走私单”。谢小姐也同意了,“反正我的房款收入是算净收,怎样都无所谓”。

  不过,自从买方交了中介费后,陈先生就不再跟进其房屋的买卖。谢小姐打电话问陈先生,陈先生说后续手续都由其他工作人员跟进。

  谢小姐说,签了买卖合同之后,“我就一直在等中介给我打电话,把剩下的手续办了,结果等到7月份都没有人联系我。后来我才主动打电话去问中介和买方,买方表示他也在等通知。我们都有一种‘中介是否已经遗忘了这宗交易’的感觉。”

  事后,谢小姐主动约起中介以及买方去房管所办手续。当天上午,她办理完所有需要签字和配合办理的过户事宜后,谢小姐又匆忙赶回去上班了,中介表示会跟她电话联系,而且中介告知她,一般过户后三天左右银行会把剩余的房款转账给她。谁知道,一个星期过去了,还是没有动静。

  “我觉得不对劲了,赶紧打电话去问中介。结果才晓得,当天他们因为费用问题出现歧义导致购房税费还没交清。”谢小姐觉得无奈,原来好房子公司的中介和买方签了一个协议,“过户费用买方一次性交给中介,不过现在费用超出了中介的预算,大家都不愿意承担多出的那笔费用,所以就搁置了剩下的手续。”

  谢小姐打了几次电话给中介,他都说在和买家商量。房子已经过户,买家自然不着急,中介的中介费已收齐,中介自然也不着急。最后,谢小姐找了做律师的朋友给中介和买家发了一封律师函,他们才主动把剩下的手续弄完。因为这样,谢小姐的房款延迟了两个月才能收齐。

  提醒:谢小姐告诉记者,把这次卖房经历公开,就是希望大家吸取她的教训。首先,二手房买卖一定要找正规的品牌中介公司来办理,要不然,可能投诉无门。

  其次,不管买方是全款还是贷款买房,都要在买卖协议上写清楚房屋尾款的付款期限,尤其是急需现金的卖家。

 
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