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楼市:“淡季不淡”与“旺季不旺”
连云港房产网 http://www.lygfc.com 日期:2015/8/24 15:16:33 来源:

 

  一般来说,7月和8月夹在上半年“小阳春”和下半年“金九银十”间,炎热的气候下购房者入市积极性低,加上开发商冲击上半年业绩后,后续推盘供应不足,需要休整并为“金九银十”积蓄力量,故7月和8月份往往是楼市的“淡季”。但今年由于楼市刺激政策不断、市场流动性充裕,上半年楼市量价均快速增长,使得7月和8月楼市惯性保持在高位,呈现“淡季不淡”的特征。

  根据国家统计局最新数据,7月份全国商品房销售面积同比继续增长,增速从6月份的16%上升到了18.9%。1至7月份的累计增速也从上半年的3.9%增加到了6.1%;整体房价依旧在上涨,近期发布的70个大中城市房价数据显示,7月份新房价格环比下跌城市数从上个月的33个减少至29个,而上涨的城市从27个增加到31个;7月份,尽管新房价格同比仍下降4.6%,但跌幅再度收窄1.1个百分点。

  7月份,重点城市成交量有所回落,但依旧维持在高位。中原地产监测的40个城市数据显示,7月份新建住宅成交面积环比小幅下降5%,其中一线、二线及三四线城市降幅分别为3%、7%和1%;8月首周(8月2日至8日),CREIS中指数据显示,30个可比城市成交面积比前周(7月26日至8月1日)下降20.3%;8月第二周(8月9日至15日),30个主要城市的住宅成交面积比第一周上涨5.1%。截至8月第二周,重点城市成交面积总体增长了42%,尽管增幅比6月底回落10个百分点,但高位盘整特征明显。

  同时,房价也呈现出“高位小幅回落”的态势。70个大中城市新房价格月环比从6月上涨0.16%略降至7月的0.15%。其中,一线城市涨幅由上月的2.97%微幅放缓至2.52%,但连续3个月超过2013年上半年2.5%的峰值。深圳新房价格环比上涨6.2%,继续引领全国,但涨幅放缓1个百分点,;北京、上海和广州房价环比涨幅分别由6月的1.3%、2.0%和1.5%微降至 7月的1.1%、1.6%、1.2%。二手房价格方面,一线城市环比涨幅小幅放缓0.35个百分点至2.7%,但依然保持较高水平,高于2013年上半年2.4%的峰值。

  二三线城市房价总体平稳。7月份,二线城市新房价格环比涨幅略有扩大,由6月的0.15%扩大至0.18%,三线城市新房价格环比跌幅继续稳定在6月份0.17%的水平上;二手房价格方面,二三线城市环比涨幅小幅回落,二线城市二手房价格环比涨幅由上月的0.34%收窄至0.27%,三线城市房价环比跌幅持平于0.01%的水平。

  尽管全国楼市量价保持在高位,呈现“淡季不淡”的良好景象,但继续上攻的动能显得有些不足。因此,在即将到来的“金九银十”,即便开发商都希望借此冲击年度任务,但笔者认为楼市无法表现出上半年之迅猛态势,将会出现“旺季不旺”的特征。

  首先看政策,下半年楼市政策将处于“空窗期”。进入7月后,在国家和地方层面,楼市刺激政策该出的都出了,政策处于“空窗期”。特别是,重点城市楼市火爆,投资投机性需求泛起,而广大的三四线城市、东北区域楼市则“冰封”难解,楼市供需严重错配,结构性问题非常规政策刺激能解决。因此,下半年将处于前期政策的“消化期”,而通州火速限购意味着基于“因城施策”,或将对上半年楼市政策进行适度纠偏。

  另外,北上广深等城市房贷开始收紧。融360最新数据显示,进入下半年,深圳、上海和广州房贷均有明显收紧趋势。在深圳,占房贷份额超过60%的四大银行,在7月份将首套房贷首付提至四成,利率上浮5%至10%,二套房贷利率均上浮10%以上,很多中小银行停止二套房贷;在上海,提供房贷的27家银行中,有9家已将二套房贷首付提至七成,利率普遍上浮10%;在广州,7月中旬后,银行将二套房贷首付全部调至七成,现阶段依然维持这一水平,同时房贷利率也有上浮趋势。

  库存是制约市场回升的另一个因素。待售商品房库存在5月和6月连续小幅减少后,7月份又开始增加。7月末,商品房待售面积66259万平方米,比6月末增加521万平方米,住宅待售面积增加221万平方米。这意味着,即便楼市持续三个季度回升,由于供应源源不断地到来,库存压力难以缓解。另外,如果将在建未售和已批未建这两块“被忽略”的库存计算在内,楼市去库存压力可能非常大。

  综上,在上半年快速增长的惯性下,7月和8月楼市仍维持在高位,呈现“淡季不淡”的特征。即便“金九银十”即将到来,但由于政策空窗、房贷收紧等因素,库存压力不减,特别是重点城市房价上涨、需求过度释放,加上房贷收紧抑制作为上半年需求主力的改善型需求,后续需求受到制约,9月和10月份的楼市将呈现“旺季不旺”的特征。

 
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